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    谁会是最后一棒?真相曝光!楼市已沦为赌场

    信息发布者:葛飞飞
    2017-05-17 21:30:29   转载

    一个人如何在短时间内实现暴富?方法有两种。


      一种是彩票,坐等天上掉下一个巨大的馅饼;另一种,就是掠夺,一群人的亏损足以造就一个人的暴富。

     

      尤其在一个没有增量财富创造的年代,对存量财富的再分配,就成为了致富的唯一法门。蛋糕就这么大,就看看谁能切到更大的,谁能抢走别人的。

     

           这些年来,从来没有一种投资把戏像楼市这样,长达数年地陷入了全民狂欢。

     

      由于我国土地是公有制,房价暴涨之后,越早拿到土地使用权的人,就越是获利最大。在这种情况下,你不用付出什么辛苦的体力或脑力劳动,只凭加杠杆就能实现暴富。

     

      20世纪的美国,有个叫查尔斯·庞兹的人,忽悠大家向一个事实上子虚乌有的企业投资,许诺40%的利润回报。

     

      21世纪的中国,有个叫房地产的东西,一线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。

     

      什么概念?换到股市,就相当于70倍的市盈率。现在,我大A股的平均市盈率不过才16.8倍而已。

     

      任何旁氏游戏要想玩下去,得有三个前提。

     

      一是稀缺的东西才是宝,你这个投资品得有足够的“稀缺性”,这样大家才会觉得靠这个东西才能发财。所以,各种各样的骗子才会宣称自己的理财产品是独一无二的内部产品。

     

      但是中国的房子到底有没有稀缺性呢?

     

      2015年5月,腾讯的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。美国次贷危机时,自有住房空置率最高也不过2.9%而已。

     

      二是你得有足够的资金,来源源不断地注入这个骗局。

     

      2017年,我国房地产存量房的总市值大概是270万亿计算,但我国的基础货币只有30万亿左右。也就是说,只要有十分之一的买房者套现离场,就可以耗尽所有货币。

      

          既然两个前提都不成立,就得靠第三了,也就是找愿意来玩这个游戏的人。

     

      让他们坚信,这个游戏里,永远有一个比他们更傻的人,能以更高的价位来接盘。

     

      现在的楼市,有个很有意思的现象,大城市的人跑小城市去买房,小城市的人来买大城市的周边房。城里人下乡炒房、乡里人进城抢房。

     

      小城市的人笑大城市的人。你以为你买的是价值洼地?我们本地人看来就是深坑一个。先不论小城市根本不缺房,而且真有刚需要买房,新盘多的是,何必买你的二手房?

     

      大城市的人笑小城市的人。投机成立的前提是,能找到更有钱的人在更高的价位上来接盘。

     

      连农民都在买房了,以后你的房子还能卖给谁?最有购买力的,就是正在接盘的你们了。但偏偏你们自己,又是楼市的空头,将来是要抛售的。

     

      说来说去,楼市不就是一个擦肩相遇、互道傻X的赌场。


      让我们把视野放大、综观全球。

     

      目前,全球经济都是萎靡不振,经济增速严重下滑,各国央行放水能力都到了极限,紧缩大周期已经来临。

     

      在这种情况下,谁能保持泡沫最小,谁就能损失最小。换句话说,自家的泡沫越小越好,别人的泡沫越大越好。

     

      尤其是美国,希望中国持续地加杠杆了,美国才能宽松地降杠杆。

     

      而且现在美国要走强势美元战略了,这时候人民币的国际化,还有中国连年的贸易顺差就不能忍了。怎么办?

     

      只要中国的资产泡沫过大,资本自然会外流,美国再振臂一呼、加息缩表,自然有大笔资金转流美国。

     

      只要中国的资产泡沫过大,资本自然会脱实向虚,没有资金来源的实体经济谈什么“中国制造”,贸易顺差焉能持久?

     

      奥巴马想搞TPP,是想架空中国制造,如今他没搞成,反而我们自己可能要搞成了。


      不战而胜,是战争的最高境界;敌人内乱,是不战而胜的最好方法。


      让我们把视线收回、聚焦个人。这一切对于我们自身有什么影响?如果资产泡沫伤害了中国制造,会发生什么?


      中国制造业承担中国25%左右的就业人口,如果制造业走弱,服务业也会衰落,那么一旦失业潮开启,那么资产泡沫就会炸裂。


      要知道,中国现在家庭负债率已经达到了50%,就是说,相当多的购房者都是高负债、高杠杆的。

     

      那么如果他们失业,那么手里的流动资金还能支撑多久的房贷?那么支撑不下去之后,必会断供。

     

      在中国,无论楼市还是股市,都是羊群效应,极易被情绪感染,而非理智决策。所以,大家在买的时候都是一窝蜂地抢,抛的时候都是一连串地抛。

     

      那么到了这个时候,炒房的人,会因为止损而抛盘;而刚需者,也会因为担心失业而提前套现。

     

      任何金融属性的产品,一旦下跌,绝没有人愿意接盘;一旦开跌,就得跌回解放前。所以,你可以看到我们国家为什么会前有各种各样的楼市调控大招,后有如火如荼的金融去杠杆,配有逐渐向紧的货币政策。

     

      目的有二,一是化解泡沫,在爆炸之前先拆弹;二是固化泡沫,为拆弹来争取时间。

     

      你要知道,泡沫的控制与否,关系的不止是国家发展大计,更是我们每一个人的切身利益。无论有房无房,都将不可避免地卷入其中。


      现在的楼市有三个很有意思的现象。

     

      一是一边中央不断调控加码,另一边地方却在购房有奖。

      一是新闻里轰炸房价花式下跌,实际上房价却在悄悄上涨。

      一是一边是富人们纷纷套现离场,一边是穷人们抢房大战再起高潮。

     

      其实,这都因为是一场赌局,空头与对头的博弈对于地方政府来说,房地产就意味着钱。土地财政的六成,是要靠房地产来支撑的。

     

      而钱就意味着政绩,有了土地财政收入,才能修地铁、修高速、建学校、建医院。而且地方政府之间有竞争。你不赚这钱,反而打压楼市,资金就会流向其他城市,让你的竞争对手获得升迁的机会。

     

      更何况,对于一些三四线小城市来说,还面临着去库存压力,还需要一拨人来为国接盘呢。而开发商更是不乐意房价降的,因此,他们一边在新闻里放出房价下跌的“烟幕弹”,一跪地乞求的可怜姿态,迷惑公众的视线。


      一方面,能让中央以为调控效果已现、可以减轻政策力度,一方面,能让公众以为房价已经下跌、抄底机会来临。另一边,他们却是使出了各种花招,来抬高房价。

     

      比如开发商蓄客500个,就放出50套房源。这时候你看到人山人海的场面怎么办?叫号选房只给你10秒钟时间,你说你紧不紧张?多重压力下,穷人能不抢房吗?房价能不涨吗?


      但实际上,开发商已经快扛不住了,很可能要还不起债了!

     

      截至目前,房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元,其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示,2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。

     

      更有甚至,有开发商冒充购房者,申请到银行贷款,从银行手里套取现金,用这笔钱来解决资金周转的燃眉之急。之后,开发商再将这种贷款抵押的房子“一房二卖”,再卖给其他人。

     

      在这样的情况下,你现在进场了,你以为你遇到价值洼地了,你以为你捡到宝了。

     

      有一种财富,叫纸面财富。有一种高潮,叫颅内高潮。

     

      在你杠杆致富的美梦背后,是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。

     

      一二线城市还有资金、人口的支撑,而那些三四线小城市,明明没有什么发展潜力了,可是房价竟然还一路上涨,那完全就是炒高的价格,蕴藏着巨大的风险。

     

      银行已经拒绝背锅了,在限贷方面层层加码。现在不少银行已经取消了首付优惠,还停发了二套贷。

     

      当地方政府已经凭借去库存成功解套,当开发商已经胜利回款收回成本,当大户和上市公司们已经套现离场。


      偌大的赌场之中,剩下的还有谁呢?


    2019年:中国楼市的死期?


    最近,一种说法在坊间流传:NB哄哄的中国楼市,12道金牌都唤不回的中国楼市,将在2019年崩溃。

     

    杀手是美联储,当然你也可以说是特朗普,或者耶伦。手段是:持续不断的加息,以及缩表。

     

    其中的逻辑是这样的:美联储201512月启动的这一轮加息,已经加了三次,每次0.25个百分点。从今年开始,将进入快速加息阶段,并可能在年内启动缩表。

     

    一般认为,美联储至少还要加息8次以上,最终将联邦基金利率提升到3%3.5%的水平。比较极端的看法是,提升到3.75%4%

     

    然后就是一道简单的算术题:在美国联邦基金利率维持在0%0.25%水平的时候,中国首套房的贷款利率基本上是4.9%85折,也就是4.165%。到了目前,美国联邦基金利率是0.75%1%,中国不少银行则取消了首套房的房贷打折,转而维持基准利率。

     

    所以,如果美联储把利率提升到3.5%,中国的房贷利率会上涨到7%以上,弄不好会达到7.4%

     

    中国利率之所以会跟着美元上涨,是因为特朗普绑架了人民币,他通过打贸易战的威胁,让中国稳定汇率。要稳定汇率,必须保持中美之间的利差,否则热钱无利可图,必然千方百计出逃。

     

    若中国央行加息,将给房奴带来巨大影响。以500万、30年的商业房贷计算,假设是首套房、利率打9折。以后即便是加息,折扣一般不会取消,那么我们可以计算出加息前后的负担变化:

     

    如果按照目前4.9%的基准利率,则500万、30年、利率9折的房贷,等额本息月供是25068元;

     

    如果按照新一轮加息峰值7%的基准利率,上述房贷的月供将增加到30949元,比加息之前每月增加5881元。

     

    每月增加月供5881元,这对于工薪阶层来说,压力是相当巨大的。

     

    1999年以来,有过两次加息周期、两次降息周期。两次利率高点的时候,房价受到了显著压力,尤其是2011年之后、2014年末之前。

     

    上述历史告诉我们几个重要结论:

     

    第一,利率的确对房价构成重要影响,降息是楼市大利好,加息反之。

     

    第二,每当经济出现问题的时候,中国官方为了保就业就会出台刺激政策,这时候房价就会暴涨。所以,房价上涨往往不是经济繁荣带来的,而是经济萧条带来的。因为看空中国经济而看空“人民币计价的楼市”,是搞错了基本逻辑。

     

    第三,长期看,利率是不断走低的。

     

    从大趋势上看,美元利率是逐波走低的。所以,希望美元利率重返5%以上,非常困难。因为美元利率不断走低,所以全球主要货币的利率走势也不断走低。

     

    那么问题来了:美元利率为什么会这么走?其实也很简单:因为打仗,因为美国要充当世界警察。

     

    美国大量财富花在“全球维稳”上了,所以就需要不断刺激经济,适度超发货币,最终导致美元利率不断走低。当然,这里面也有政体的原因,各国执政党都要追求短期政绩以换取选票,所以刺激经济成为常态,所以利率走低是大趋势。

     

    换句话说,全球各国的货币都在比着贬值,这带来了长期利率的走低。这种趋势未来会改变吗?恐怕很难。

     

    所以,我们不能简单得出美元持续加息,人民币为了维护汇率稳定,就必须亦步亦趋,最终2019年中国房贷利率会重返“7时代”,楼市必将崩溃的结论。

     

    第一,全球主要货币,其长期利率都在走低,在图表上是一浪低于一浪,没有那么容易通过加息创出历史新高。除非出现百年难遇的通胀。

     

    第二,中国央行不是美联储的影子央行,在美元不断加息过程中,人民币会跟一段时间,如果跟不上,就肯定会放弃。因为中国的经济周期跟美国不同步,美国欣欣向荣,面临通胀压力;而中国CPI目前只有1%多一点。

     

    但美元快速加息,仍将会给中国楼市带来显著的“利空”影响,将导致中国央行的货币紧缩,以及表面上或者暗中的加息。这样,未来两年楼市会在成交量上入冬,热点城市的房价会高位横盘,甚至出现微跌。

     

    由于中国已经把房地产调控权下放给了地方政府,所以一旦遇到经济困难,放松调控是必然的。因此,期望出现“人民币计价”的房价大跌,是很难的。至于“美元计价”的房价下跌,则是完全有可能出现的。

     

    当人民币跟不上美元的步伐的时候,瞬间大幅度贬值就可能出现。在汇率和社会稳定之间,你觉得政府会选择谁?


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